乐动客户端登录开户-上半年房企“零”进入 长租公寓行业“刹车”

  原标题:上半年房企“零”进入 长租公寓行业“刹车”

  来源: 法治周末报

  文 | 法治周末记者 肖莎

  图 2012-2019年开发商进军长租公寓领域的数量。数据来源:公开资料,贝壳研究院整理

  据不完全统计,媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等的中小公寓数量高达16家,其中七成由于“高收低出”的模式导致。

  长租公寓企业为了维持已有的运营,减少成本支出和经营亏损,绝大多数企业不再进行规模扩张,聚焦已有的门店运营,开源节流。

  毕业季,本该是房屋租赁市场传统的旺季,然而受疫情影响,租赁市场季节周期规律被打破,传统的租赁旺季并不“旺”,贝壳研究院发布的《2020租赁市场半年报》显示,租金价格与往年相比也持续走低。

  18城平均租金趋势性下降

  结合相关数据,贝壳研究院高级分析师黄卉告诉法治周末记者,2月份由于疫情严重的原因,重点城市的租赁市场交易触底,市场几乎陷入停滞,春节假期后的租赁旺季推迟到3月出现。

  3月全社会逐步复工复产后,租赁市场逐渐修复,疫情期间积压的租赁需求逐步释放,因此3月至 5月的租赁交易不断上涨,4月及5月的交易量环比增长率均突破20%。

  6月受到疫情的再次影响,北京的防疫管理等级上调,因此部分城市的租赁交易受到影响较为明显,近两周交易量呈现迅速下跌,对18城整体的租赁成交量产生明显影响。

  “传统的毕业租赁旺季目前暂未显现,6月租赁市场成交量环比下降7.3%。”黄卉说。

  图 2020年上半年全国重点18城租赁成交量走势变化。数据来源:贝壳研究院,18城是指:北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、大连、天津、武汉、成都、青岛、西安、济南、重庆、长沙、合肥、烟台、廊坊。

  市场“不旺”,反映到租金市场,是平均租金的趋势性下降。

  《2020租赁市场半年报》显示,贝壳研究院重点监测的18城的平均租金水平,3月份环比下降14%,从2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米。4月及5月份,平均租金有小幅回升,环比分别上涨1.4%和2.8%,但租金价格仍较大幅度低于去年同期水平,同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现下降趋势,环比5月下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。

  图 2019-2020年全国重点18城平均租金变化趋势。数据来源:贝壳研究院

  业主挂牌价整体偏低

  这样的市场情况也影响了出租人的市场预期。

  “上半年新增房源挂牌价格较低,业主出租预期处于低位。2020年上半年整体挂牌均价偏低,除2月份总量过低出现异常波动之外,其余月份平均挂牌价44.1元/平方米/月,明显低于去年上半年48.1元/平方米/月的水平。”《2020租赁市场半年报》给出了这样一组数据。

  图 2019-2020年全国重点18城新增房源挂牌均价。数据来源:贝壳研究院

  不过具体到个体城市乃至同一城市的不同城区,租金的走势和业主挂牌预期还是有差异。

  从《2020租赁市场半年报》提供的数据可以看到,位于一线城市的北京,成交量在上半年的走势跟其他重点城市一致,但租金水平相对稳定。5月,北京租赁市场结束了今年以来的租金下降趋势,环比上涨4.1%。6月,北京市平均租金为84.4元/平方米,环比上涨0.3%,同比下跌5%,疫情的反复暂时未传导至租金。这种情况下,北京业主的心理预期与其他城市不同,其实是处于上调态势,6月新增房源挂牌均价为91.2元/平方米,相比5月上涨3.6%。

  “预计6月的疫情及市场交易活跃度的下降,未来可能又会对业主预期造成一定影响。”黄卉预测。

  长租公寓洗牌

  当成交量、租金均受影响的情况下,长租公寓行业在整个2020年上半年,也经历了一波洗牌。

  《2020租赁市场半年报》显示,2020年上半年长租公寓出租率明显下降、违约率提升,同时仍然需要正常给业主支付房租,企业现金流普遍吃紧。疫情期间租赁企业的管理成本又在同步提升,租赁企业要负责管理入住的租客,采购大量的相关物资新增支出,还要加强人员管理和登记,部分公寓企业还提出会给返程人员提供隔离单间等。

  “长租公寓企业为了维持已有的运营,减少成本支出和经营亏损,绝大多数企业不再进行规模扩张,聚焦已有的门店运营,开源节流。”《2020租赁市场半年报》谈到。

  虽然为了响应住建部《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》,10个地区发布了14条关于为住房租赁企业提供资金扶持相关政策,具体落实了补贴的条件和申请办法,但是长租公寓行业的不少尾部企业,在疫情中也出现了资金链断裂等问题。

  黄卉告诉法治周末记者,据不完全统计,媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等的中小公寓数量高达16家,其中七成由于“高收低出”(长租公寓企业为了短时间内抢夺房源,企业支付给房东的租金高于租客支付的租金,属于亏本经营)的模式导致。

  图 2018-2020上半年陷入经营困境的长租公寓统计。数据来源:贝壳研究院

  黄卉分析,此前不少长租公寓企业在运营中存在“高收低出”或“长收短付”(企业向租客按年度收租金,然后按照季度或月度支付给房东,将差额用于自身经营或其他用途)的模式,这两种都有潜在的经营风险,在受到疫情的外部冲击下,风险就会加速曝露,尤其是尾部的中小长租公寓企业的抗风险能力是更弱的。

  “长租公寓行业经过2017年至2018年的火热,2019年的降温,来到2020年时,行业逐步回归理性。”黄卉还谈到,这一点从房企开展长租公寓业务的数据也可以看出,截至2019年年底,已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务,而今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。

  图 2012-2019年开发商进军长租公寓领域的数量。数据来源:公开资料,贝壳研究院整理

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责任编辑:赵慧芳